Comprei um imóvel rural sem escritura, como regularizar?

08.FEV.2022 Marina Marques Ribeiro

No Brasil comumente as pessoas realizam a compra de imóvel através de contrato de compra e venda e não realizam a escritura pública. Primeiramente é importante esclarecer que a escritura é um instrumento obrigatório para imóveis acima de 30 salários mínimos, conforme o artigo 108 do código civil. Este é um documento público que gera uma obrigação entre as partes.

A escritura pública é feita por um tabelião no tabelionato de notas. Lembrando que as partes podem escolher qual cartório de notas irão realizar a escritura de qualquer localidade do Brasil e não necessariamente onde está localizado o imóvel.

Após a realização da escritura pública o comprador do imóvel deve levar o respectivo documento para ser devidamente registrado perante o Registro de Imóveis da localidade do imóvel objeto da transação.

O cartório de Registro de Imóveis irá proceder ao registro da respectiva escritura de compra, fazendo constar na matrícula do imóvel que houve uma compra e venda e quem é o novo proprietário do bem. Somente após esse registro é que o comprador passa a ser considerado efetivamente proprietário do imóvel.

Ocorre que, muitas vezes as partes fazem apenas contrato de compra e venda e não efetivam a propriedade da forma correta. Se este for o seu caso, vou te explicar neste artigo como regularizar o seu imóvel rural.

No caso dos imóveis rurais, há uma fração mínima para o parcelamento que é igual ao módulo fiscal do município. Ou seja, para saber a fração mínima, você precisa saber o tamanho do módulo fiscal do seu município.

Vamos usar como exemplo um município que tenha fração mínima de 03 hectares: Caso o seu imóvel seja maior que essa área mínima temos alguns caminhos para regularização. O primeiro deles, e também o mais fácil, é localizar o respectivo vendedor e proceder à realização da escritura pública e posterior registro da mesma.

Mas, como muitas vezes não é possível localização do vendedor, há outras possíveis formas de regularização do imóvel rural e uma delas é a Usucapião, que poderá ser realizada até mesmo via cartório de forma extrajudicial.

Neste caso existem algumas modalidades de usucapião, sendo necessário a análise do caso por um advogado para verificar em qual das modalidades irá se enquadrar. A realização da Usucapião Extrajudicial irá obedecer o seguinte caminho: contratação de um advogado, contratação de um engenheiro, cartório de notas e, por fim, o cartório de registro de imóveis.

Por fim, com relação aos imóveis com área inferior ao módulo fiscal do município, o Supremo Tribunal Federal julgou ser possível a declaração de usucapião. Portanto, se for possível enquadrar o caso em alguma das modalidades de Usucapião levando em consideração todos os seus requisitos há possibilidade de regularização.

Lembrando que ao regularizar o seu imóvel rural você terá muitas vantagens: possibilidade de financiamentos bancários, aumento do valor do imóvel, possibilidade de venda de forma regular e transmissão do imóvel para os herdeiros.

Portanto, para regularização do imóvel rural o primeiro passo é procurar um advogado de sua confiança para que ele possa analisar o seu caso e os documentos que você tem para que seja traçado a melhor estratégia para o seu caso.